Cu 7 miliarde de euro se pot cumpara azi toate terenurile la vinzare din perimetrul metroplolitan al Bucurestiului

Conform unui nou studiu realizat de Impact Developer & Contractor, la momentul actual, întregul perimetru metropolitan al Bucureştiului poate fi cumpărat cu aproximativ 7 miliarde de euro.

Acest studiu ia in considerare o zona ampla aflata in vecinatatea Bucurestiului, constituita sub forma a 3 inele definite prin alaturarea ariilor administrative ale diverselor localitati (comune, sate sau chiar orase ce intra in componenta judetelor Ilfov, Giurgiu, Calarasi, Ialomita si Dambovita).

Totalitatea datelor analizate releva faptul ca Inelul  1 are  la  vanzare o valoare de  2.278 milioane euro, Inelul 2 o valoare  de  653 milioane euro, Inelul 3 o valoare  de 486 milioane  euro,  iar intravilanul orasului  Bucuresti  are la  vanzare  o valoare  de  3.344 milioane  euro.  Toate  aceste  sume  fac  ca perimetrul metropolitan  al  orasului  Bucuresti  sa aiba  o valoare  de  circa 6,8 miliarde  euro la  vanzare.

Pentru o mai buna intelegere a modului de impartire a celor 3 inele trebuie precizat ca primul inel se intinde pana la aproximativ 15 km distanta de limita administrativa a Bucurestiului, acoperind localitatile: Pipera, Tunari, Otopeni, Voluntari, Stefanesti, Chiajna, Chitila, Mogosoaia, Dragomiresti Vale, Rosu, Domnesti, Ciorogarla, Bragadiru, Magurele, Jilava, Vidra, Berceni, Popesti Leordeni, Glina, Pantelimon si Dobroesti. Cel de-al 2-lea inel se intinde intre 15 si circa 25 de km fata de limita administrativa a Bucurestiului si include localitatile: Afumati, Dascalu, Moara Vlasiei, Balotesti, Corbeanca, Buftea, Joita, Gradinari, Mihailesti, Darasti Ilfov, Adunatii Copaceni, 1 Decembrie, Frumusani, Cernica, Branesti, Ganeasa si Saftica. In final, cel de-al 3-lea inel se intinde intre 25 si aproximativ 45 de km distanta de limita administrativa a Capitalei si cuprinde localitatile: Fundeni, Belciugatele, Sinesti, Petrachioaia, Gradistea, Gruiu, Snagov, Tancabesti, Peris, Crevedia, Tartasesti, Bolintin-Vale, Ogrezeni, Ciolpani, Nuci, Calugareni, Bucsani, Bulbucata, Valea Dragului, Vlad Tepes, Pasarea, Floresti-Stoenesti, Dorobantu, Malu Spart, Mihai Bravu si Gostinari.

Un alt aspect important pus in evidenta este potentialul de vanzare in ceea ce priveste tranzactiile cu terenuri al fiecareia dintre aceste zone. Astfel, in Inelul 1 totalul suprafetelor terenurilor scoase la vanzare se ridica la 27.790.000 mp, in Inelul 2 totalul suprafetelor se ridica la 18.682.000 mp, iar in Inelul 3 suprafata totala a terenurilor scoase la vanzare se ridica la 19.476.750 mp.

Prin comparatie, potentialul de vanzare la nivelul Capitalei este mult mai mic, suprafata totala a terenurilor disponibile in interiorul orasului fiind de doar 4.458.063 mp.

Pretul mediu cu care se vinde metrul patrat de teren, indiferent de suprafta totala a acestuia, in primul Inel din vecinatatea Capitalei este de 82 euro, iar localitatea in care intalnim cel mai ridicat pret mediu este Pipera cu 326 euro/mp, iar cel mai scazut pret mediu din aceasta zona il intalnim in Vidra cu 33 euro/mp. Tot pentru Inelul 1, cel mai mare pret cerut este de 909 euro/mp si poate fi gasit in Pipera, iar cel mai scazut este 4  euro/mp si poate fi gasit in Dobroesti.

In cel de-al 2-lea Inel pretul mediu cu care se vinde metrul patrat de teren este de 35 euro. In comuna Afumati intalnim cel mai ridicat pret mediu din intreaga zona (106 euro/mp), iar in localitatile Gradinari si Frumusani pe cel mai scazut (10 euro/mp). Pretul cel mai  mare cu care se vinde un teren in Ineul 2  este de 350 euro/mp in Afumati, iar cel mai scazut este 2  euro/mp la Dascalu.

In cel de-al 3-lea Inel ce inconjoara Bucurestiul terenurile se vand cu un pret mediu de 25 euro/mp. Aici Snagovul este localitatea fruntasa cu un pret mediu de 107 euro/mp, iar localitatea Gostinari cea mai depreciata deoarece aici putem achizitiona un teren cu un pret mediu de doar 2 euro/mp. Pretul cel mai  mare din  Ineul 3  poate fi gasit tot la Snagov si este de 300 euro/mp, iar cel mai scazut este  1  euro/mp si poate fi gasit la Bulbucata.

In functie de suprafata terenului pe care doresc sa il achizitioneze, cei interesati au la indemana ca instrument de evaluare si pretul mediu pentru fiecare categorie de teren (Categoria I: 0-500 mp, Categoria II: 501-2.000 mp, Categoria III: 2.001-10.000 mp, Categoria IV: 10.001 mp-5 ha, Categoria V: peste 5 ha). Spre exemplu, un teren cu o suprafata de maxim 500 mp poate fi actizitionat in Inelul 1 la un pret mediu de 118 euro/mp, in Inelul 2 cu 46 euro/mp, iar in Inelul 3 cu 36 euro/mp.

Pe de alta parte, analiza ne ofera posibilitatea de a urmari diferentele de pret care se inregistreaza pentru terenuri din aceeasi categorie chiar in cadrul aceluiasi Inel. Spre exemplu, pretul unui teren cu o suprafata cuprinsa intre 501 si 2.000 mp poate varia, in cadrul Inelului 1,  intre 700 euro/mp cat se inregistreaza in Pipera si 15 euro/mp cat se inregistreaza in Jilava, Stefanesti sau Tunari. In Inelul 2, pretul unui teren cu aceeasi suprafata poate varia intre 350 de euro/mp cat este in Afumati si 10 euro/mp cat este in Banesti, Darasti Ilfov sau Buftea, iar in Inelul 3 un teren din aceeasi categorie poate fi achizitionat la preturi ce variaza intre 300 euro/mp in Snagov si 1 euro/mp in Gostinari.

Astfel, in functie de diferenta dintre pretul maxim si cel minim inregistrat intr-o anumita zona ne putem da seama care sunt localitatile cu cel mai mare potential speculativ sau, din contra, care sunt cele mai omogene.

In cadrul Inelului 1, localitatile cele mai discrepante sunt: Pipera cu o diferenta de 930 euro/mp, Otopeni cu 655 euro/mp, Voluntari cu 435 euro/mp, Chitila cu 290 euro/mp si Bragadiru cu 230 euro/mp, iar cele mai omogene – Vidra cu o diferenta de doar 76 euro/mp, Dragomiresti Vale cu 80 euro/mp, Berceni cu 82 euro/mp, Domnesti cu 92 euro/mp si Magurele cu 93 euro/mp.

In cadrul Inelului 2, cele mai mari diferente de preturi le gasim in localitatile: Afumati (346 euro/mp), 1 Decembrie (246 euro/mp), Cernica (235 euro/mp), Corbeanca (198 euro/mp) si Balotesti (170 euro/mp), iar cele mai mici diferente le gasim in localitatile: Gradinari (14 euro/mp), Ganeasa (16 euro/mp), Frumusani (33 euro/mp), Adunatii Copaceni (34 euro/mp) si Joita (38 euro/mp).

In cadrul Inelului 3, localitatile cu cel mai mare potential speculativ sunt: Snagov cu o diferenta de 295 euro/mp, Ciolpani cu 192 euro/mp, Fundeni cu 173 euro/mp, Tancabesti cu 108 euro/mp si Calugareni cu 98 euro/mp. Localitatile cele mai omogene ale acestei zone sunt: Gostinari cu o diferenta de doar 2 euro/mp, Bucsani cu 13 euro/mp, Valea Dragului cu 17 euro/mp, Mihai Bravu cu 18 euro/mp si Dorobantu cu 20 euro/mp.

Impact Developer & Contractor SA este un dezvoltator imobiliar cu capital integral privat care activează în domeniul dezvoltărilor mixte integrate. Compania a fost înfiinÅ£ată în 1991 prin subscripÅ£ie publică, iar din 1996 a fost cotată la Bursa Română de Valori BucureÅŸti. Impact Developer & Contractor SA este compania care a introdus conceptul de “ansamblu rezidenÅ£ial” în România ÅŸi a dezvoltat până acum 16 zone rezidenÅ£iale în 5 oraÅŸe, pentru mai mult de 2.500 de familii care locuiesc în case ÅŸi apartamente. Portofoliul este completat cu 25.000 de metri pătraÅ£i de birouri ÅŸi spaÅ£ii comerciale, precum ÅŸi de servicii de administrare complexe.